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物业税收
作者:  发表时间:2013-07-28  浏览次数:1026 次

物业税“另一只靴子”将落 上市房企神经再度抽紧

[世华财讯]中国3月楼市意外反弹,引发官方媒体密集“炮轰”,地产调控预期升温,再一次引发了人们对物业税将近的猜想,这也使得上市房企神经再度抽紧。
综合媒体4月8日报道,连日来,中国官方媒体密集“炮轰”楼市,市场对于房地产调控风暴的预期持续升温。
从3月28日到4月2日,新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论,连续六天播发评论,解读房地产,抨击高房价,被市场认为是为物业税开道。而据中新社报道,国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志3月29日在国新办新闻发布会上表示,正在加快物业税、不动产税政策出台的进程,也再一次引发了物业税将近的猜想。
3月回暖速度太快引发激烈调控担忧有业内人士称,近期中央媒体之所以密集发声,与楼市当前的变化有直接关系。
2009年年底以来,中央及地方楼市调控政策密集出台,仅近期就包括要求78家非地产主业央企15个工作日退出房地产市场、暂停住宅用地出让等等。2010年1月至3月上旬,国内楼市的确一定程度上出现调整,成交低迷,房价上涨动力也显得不足。对此,住建部部长姜伟新就曾表示,由于中央政府和地方政府对房价过高、过快上涨采取了一系列的政策措施,相信2010年的房地产市场应该是一个比较平稳发展的状况。不少业内人士也认为,楼市调控政策成效初显。
不过从3月中下旬开始,不少城市新房周成交量突然走出谷底,部分重点城市房价又开始飙升,这引发了激烈调控政策出台的担忧。中国指数研究院数据显示,上周监测的30个城市中,17个城市成交面积环比上涨,其中宁波涨幅最大,环比上涨82.18%,苏州、佛山、上海的环比涨幅均超过60%。9个重点监测的城市中,7个城市成交面积环比上涨,上海涨幅位居榜首,环比上涨62.25%,其次是杭州和南京,分别上涨42.69%、35.21%。在能监测到价格的重点城市中,北京环比上涨6.36%,南京上涨9.78%,武汉上涨5.41%,苏州上涨11.69%,哈尔滨环比涨幅更接近20%。
利空几何

物业税一直被看做是房地产界的利空。
由于物业税主要是要根据土地的价值变化情况,对其使用权进行收费。物业税将会减少业主持有物业预期享有的未来土地增值收益。因此市场预期,物业税开征之后,将会降低房地产市场投资的活跃度,如此房价将会有下降压力。
早在2006年10月,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市就率先开展房地产模拟评税的试点工作,成为首批物业税“空转”的试点。一年后,国家税务总局和财政部再批安徽、河南、福建、天津四省市天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至此,物业税“空转”省市超过10个模拟评税试点地区,至此,物业税“空转”省市超过10个。
目前市场猜测,物业税征收的步骤可能是从一线城市过渡到全国,此前也有其在沪深首先试点的消息传出。
这对一线城市开发地产公司的影响是显而易见的。
年报显示,万科2009年在核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到4.1%和44.5%。而保利地产则是2009年唯一一家在北京、上海、广州三大中心城市均排名销售额前三位的房地产龙头企业。
倘若物业税开征,此类城市的投资气氛遭受打击,房价下降空间也将打开。此类大型房企的销售压力将加大。

市场争议的另外一个焦点则在于,物业税将从何种房地产类型开始征收。
21世纪经济报道援引长江证券苏雪晶的观点称,由于商业地产一般有稳定的租金来源,辽宁的物业税“空转”也只是对经营用房地产进行模拟评税,没有对民用房地产进行模拟评税,因此物业税征收范围很有可能会从商业地产逐步过渡到所有不动产。
华泰证券分析员张驰飞也持有同样的看法。“物业税对上市房企影响到底有多大,主要看他们的产品类型如何。”
WIND数据显示,目前A股和B股市场上房地产上市公司总共有119家。其中23家是以住宅楼盘为主,以地产龙头万科为代表;18家的主营产品是住宅楼盘和商业地产,包括保利地产、金地集团;其他的78家公司主营产品还包括酒店、百货商场、开发园区、物业出租和管理、土地开发销售与批租等等各种不用的产品类型。
而物业税的开征给上市公司项目的销售、建设均构成了一定的压力,商品房若不能尽早开发并售出,上市公司将面临很重的物业税负担。
降低负债?
对于上市房企而言,物业税的开征也不尽然是利空。
目前在探讨的方案中,有一种看法是把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税。具体操作方法是,把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中,按年缴纳。
如按此方法,开征物业税之后,开发商就无需全额支付土地出让金。项目开发初期的资金压力大大减少,有利于降低上市公司的资产负债率水平。
金地集团有关人士此前在回应物业税的问题对媒体称,倘若如此执行,将会使房屋成本下调,并降低现在购房人的准入门槛。同时,上市公司的开发成本同比也将大幅下降。
事实上,房地产上市企业的负债率一直居高不下。
截至目前,已披露年报的86家公司,债务总额达到6,045.85亿元。其中有60家公司债务总额明显增加。保利地产去年的负债总额达到628.69亿元,同比增加了249.10亿元,金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元,同比增加了139.76亿元和117.82亿元。在86家上市房企中,有56家资产负债率超过60%,46家在70%以上。
但此种物业税的征收方式是否能实施仍旧有变数。另外一种观点认为,仍应把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,而把土地出让金单列,继续按照目前的模式征收。如果按此模式,上述利好则并不成立。

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